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修订历时一年半 四川新物业管理条例将带来哪些新变化、新气象

2021-10-22 10:50:51    泸州房产网     政策法规     来源:四川在线

《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》)已由四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2021年9月29日修订通过,将于2022年5月1日起施行。

这是一部引起广泛关注的地方立法,四川有2.6万个小区,物业服务企业8891家,“小物业 大民生”,物业管理服务联系着千家万户。

那么,历时一年半的修订,这部地方立法是如何形成的?这一部聚焦物业管理的地方性立法,都回应了当前物业管理中的哪些热点、难点、痛点问题,有哪些创新点?如何确保这一部民生立法,真正地贯彻落实到实处?

为此,记者专访了四川省住建厅党组书记、厅长何树平。

条例》 出台记:为何要花一年半来修订?

记者:为何要进行《条例》的修订?

何树平:“小物业 大民生”,物业服务联系着千家万户,事关广大人民群众切身利益。截至2020年末,四川有2.6万个小区,8891家物业服务企业,从业人员50万人,物业服务行业规模稳步增长,在全省服务业发展中的地位和作用日益明显。特别是在疫情防控中为居住小区构筑“最后一米”防线发挥了重要作用,成为社区公共卫生供给和应急管理体系的有机组成部分。

现行《条例》自2012年7月1日施行以来,在规范我省物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益等方面发挥了重要作用。但随着社会经济发展,物业管理矛盾日益凸显、纠纷日趋增多,很多新问题和新矛盾亟待解决,现行《条例》已不适应时代发展要求,需尽快修订。

党的十九届四中全会对加强和创新社会治理,构建基层社会治理新格局,推动社会治理和服务重心向基层下移等进行了部署。省委十一届六次全会提出要理顺社区党组织和居委会、业委会、物业服务企业之间的关系,构建党建引领居民小区治理机制,明确要推动修订《四川省物业管理条例》。2021年1月1日起施行的《民法典》,从国家基本法律层面确立物业管理基本制度,为物业管理活动提供了根本准则,特别是在业主自治、物业服务市场秩序等方面作出了许多新的规定,亟需结合四川实际进行地方立法予以细化完善,与《民法典》全面衔接。

记者:《条例》修订的背景和起草过程,是怎样的?

何树平:我省起草、审议《条例》可谓是一项“细工慢活”,省委、省人大、省政府高度重视,省人大常委会全力推动,从2020年3月启动立法调研到今年9月29日省人大常委会审议全票通过,历时一年半,经历了充分调研论证、广泛征求意见、反复修改完善和省人大常委会三次审议,这既是科学立法、民主立法的具体实践,也是立法为民宗旨的生动体现。

有两个细节,可有力说明四川省在《条例》修订上的审慎:

一是立法听证会。为保证立法质量,在去年《条例》修订起草论证阶段,省住建厅配合省人大城环资委、司法厅举行了立法听证会;《条例》进入省人大常委会审议后,省住建厅配合省人大法制委、常委会法工委再次举行立法听证会,广泛听取业主、物业服务企业、行政管理部门及社会其他方面的意见。

另外一个是,《条例》二审后再次广泛调研听取意见。考虑到《条例》内容的重要性和复杂性,关系到千家万户安居乐业,省人大常委会第二次审议后,省人大法制委继续深入调研,先后多次召开物业服务行业协会、物业服务人、业主和业主委员会、街道办事处和社区,以及各有关职能部门、专业经营单位等参与的立法座谈会议,广泛听取各方意见和建议,修改完善形成《条例》第三次审议稿。

《条例》创新记:不回避热点难点痛点问题,20余项制度创新

记者:针对物业管理服务中的热点、难点、痛点问题,《条例》是如何回应的?

何树平:《条例》不回避热点、难点、痛点问题,具有较强的针对性、实用性和可操作性,既有效衔接和具体化上位法有关规定,又结合四川实际,在立法先行先试方面作了有益的探索。

《条例》共分为9章106条,包括总则,物业服务区域及设施,业主、业主大会和业主委员会,物业服务人,物业服务,物业使用与维护,监督管理,法律责任,附则等内容。

在我看来,《条例》中至少有九大“硬核”内容,直击当前物业管理中的一些突出矛盾和问题。

一是加强党对物业管理工作的领导,解决当前基层党组织对住宅物业管理的党建引领、统筹协调作用发挥不充分的问题。

二是明确地方人民政府、相关职能部门、街道办(乡镇人民政府)、居(村)委会、行业组织的职责,解决当前物业管理监管体制不顺、机制不畅的问题。

三是完善业主大会设立和业主委员会选举换届制度,对业主委员会履职行为进行引导和规范,解决业主大会设立难,业主委员会选举难、换届难、履职难、监督难的问题。

四是规范物业服务市场秩序,解决物业服务市场竞争不足,物业服务质量不高的问题。

五是贯彻公开透明原则,使物业管理服务在阳光下运行,解决物业服务信息不对称和信任缺失的问题。

六是聚焦物业服务资金管理,解决物业服务“质价不符”和共有部分经营收益被侵占的问题。

七是压实物业承接查验责任,解决建设单位与物业服务人在物业承接查验中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的问题。

八是推行专营经营单位专业化运营管理,解决供水、供电、供气、共有设施设备及相关管线等维修养护难的问题。

九是完善紧急维修制度,解决紧急维修情形下维修资金使用难的问题。

记者:《条例》都有哪些创新点?

何树平:从目前情况看,《条例》中有20余项创新规定。特别是针对物业管理的各方主体,进一步明确和细化了相关规定和责任。

针对建设单位,《条例》明确:建设单位在新建物业时应当按照国家标准或者相关要求配置快递、老年人活动场地等便民服务设施,保障业主便捷使用;应当依据新能源发展规划和业主需要,为安装停车充电基础设施预留场地、空间,配置相应的接入条件,等等。

针对物业企业,《条例》规定:预收物业费的,不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同,不得约定预收物业费。物业费的测算清单应当作为物业服务合同的附件。物业服务人退出,应当办理交接事宜,并移交物业服务期间形成的物业服务档案或采用数字化管理形成的电子资料、数据,等等。

针对政府部门,《条例》提出新的要求。比如:街道办事处(乡镇人民政府)对核实不符合召开首次业主大会会议的情形,应当告知原因,并在该物业服务区域显著位置公示。老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议的,县(市、区)人民政府可以给予补助。业主向街道办事处(乡镇人民政府)提出罢免业主委员会全体成员的书面建议,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会会议进行表决等。

针对业委会,《条例》同样有“新规”。比如:业主委员会的决定应当自作出之日起三日内在物业服务区域显著位置公告,并通过互联网方式告知业主。上一届业主委员会在移交中有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的,由公安机关调查、处理。业主委员会任期届满,换届未产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当向街道办事处(乡镇人民政府)指定单位移交相关资料,由指定单位代为保管,等等。

针对业主的权利和责任,《条例》也作出了一些新规定。比如:物业服务区域内禁止在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电,禁止用电梯轿厢运载电动自行车。业主对共有部分经营收益收支提出书面异议的,可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计,街道办事处(乡镇人民政府)应当进行指导监督。

《条例》落实记:切实抓好落地,实实在在惠及千家万户

记者:下一步,如何抓好《条例》的宣传贯彻?

何树平:《条例》的修订出台只是全面规范和加强物业管理工作新开端,关键是要抓好学习贯彻。当前,当务之急是要抓好《条例》学习宣传。我们拟开展各种专题培训,加强行业管理人员和物业从业人员的宣传教育,并通过新闻发布会、各种新媒体等广泛宣传,做到家喻户晓。同时,各有关部门要全面依法履职,切实抓好建章立制和执法监管,切实维护《条例》的权威性和严肃性。

记者:为推动《条例》的落实,还有什么配套政策将出台?

何树平:我们正按照“1+2+10+18”制度框架,抓紧研究制定相关配套政策和保障措施,推进《条例》规定落到实处。

具体为:“1”,即《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》;“2”,即建立电子投票表决系统和物业管理信用信息监管平台;“10”,即健全完善物业服务招标投标管理办法等10个配套政策措施;“18”,即制定住宅小区、写字楼、商场等18项物业服务地方标准,确保《条例》的立法精神得到正确贯彻实施,推动《条例》落实落地。

记者:在《条例》落实的监管上,将有什么举措?

何树平:积极用好用足用活《条例》的各项制度规定是关键。县级人民政府住房城乡建设主管部门和城市管理行政执法主管部门要加强协调配合,畅通物业管理执法渠道,进一步强化物业管理执法和现场监管力度,加强与属地街道办事处(乡镇人民政府)执法联系,严肃查处物业管理领域内的各类违法行为,确保“看得见”“管得住”,做到有法必依、执法必严、违法必究,维护各方主体合法权益,保障《条例》有效实施。(张明海


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